Comment bien revendre une Loi Pinel ?

2 avril 2019

La loi Pinel offre une réduction d’impôt à tout contribuable français qui réalise un investissement locatif dans l’immobilier neuf .  Les conditions à respecter pour bénéficier de cette réduction sont multiples : plafond de loyer, plafond de ressources des locataires et surtout durée de location (6, 9 ou 12 ans).  A la fin de cette période, une grande partie des propriétaires conserve ce bien, dans l’optique d’un complément de revenu pour la retraite mais une certaine frange des propriétaires souhaite également le revendre. Voici quelques conseils pour bien revendre un bien immobilier en loi Pinel.

 

Bien respecter la durée d’engagement de location

L’investisseur qui achète un appartement neuf dans le cadre de  loi Pinel a le choix entre trois durées d’engagement, 6, 9 et 12 ans,  et ainsi  bénéficier d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 %.

Il est donc très important de respecter la durée d’engagement de location initiale.  En effet, si vous souhaitez bénéficier de 18 % de réduction et que vous vous engagez sur une durée de location de 9 ans mais que vous revendez avant les 9 ans, vous devrez rendre les avantages fiscaux acquis !

Il existe toute fois une souplesse dans les reventes pour cas de force majeure. En effet, dans certains cas, l’administration fiscale ne vous demandera pas de rembourser les avantages déjà acquis : décès du propriétaire, accident ou d’une maladie entraînant une invalidité du propriétaire, licenciement du propriétaire.

A noter que le divorce n’est pas une cause légitime de revente car l’un ou l’autre des époux peut racheter les parts de l’autre.

 

Eviter d’être en déficit foncier

Le déficit foncier consiste à avoir davantage de charges déductibles que de loyer perçus. Il s’agit donc de la différence négative entre les revenus et les charges déductibles d’un investissement immobilier.

En cas de déficit foncier à la fin de l’engagement de location, vous ne pourrez pas revendre votre bien. Il vous faudra remettre le bien à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation (l’article 156 du Code Général des Impôts)

Mais rassurez-vous ! Ce cas de figure ne se présentera que si vous avez engagé de très lourdes dépenses (de travaux par exemple) sur la fin de la période de location.

Dans tous les autres cas de figure, vous serez en revenu foncier et vous pourrez donc revendre à la fin de la période de location choisi. En effet, les dépenses les plus importantes qui permettent d’avoir des charges, sont les intérêts d’emprunt, or, aujourd’hui les taux d’intérêts étant très bas, ils ne permettent pas d’être en déficit foncier !

 

Attention à la plus-value 

La revente d’un bien immobilier, neuf ou ancien, Pinel ou non est soumis à la taxation des plus-values. Pour être totalement exonéré, il faudra être patient et attendre 22 ans au titre de l’impôt sur le revenu, 30 ans au titre des prélèvements sociaux.

Ainsi, revendre un bien Pinel au bout de 9 ans sera soumis à la plus-value, mais entre l’ensemble des avantages fiscaux obtenus grâce à la défiscalisation auxquels on va rajouter la partie de la plus-value que vous allez conserver après paiement des impôts, l’opération aura été intéressante.

 

Pourquoi ne pas repartir sur un nouvel investissement projet Pinel ?

Après la revente vous allez récupérer un capital, alors plutôt que de la placer sur des livrets qui ne rapportent pas grand-chose, pourquoi ne pas refaire un investissement Pinel ?

En effet, la pierre reste un des meilleurs placements  offrant un rapport risque / rendement des plus faibles.

Et puis le dispositif Pinel s’arrêtera en 2021 ! Et rien ne garantit un futur dispositif aussi puissant fiscalement, donc profitez-en !