Loi Pinel : vaut-il mieux viser le neuf ou l’ancien réhabilité en termes de défiscalisation ?

8 novembre 2018

Vous ne le savez peut-être pas mais il existe une variable, peu connue, du dispositif de défiscalisation Pinel qui permet d’investir dans l’ancien : c’est le Pinel ancien réhabilité ou “optimisé au déficit foncier”. Sous cette expression alambiquée se trouve une niche fiscale qui permet, en échange de réhabilitation d’immeubles anciens, de bénéficier d’une réduction. Vaut-il rester classique et miser sur le neuf ou tenter l’investissement dans l’ancien réhabilité avec la loi Pinel ?

Pinel dans le neuf

Initialement prévue pour être supprimée au 31 décembre 2017, la loi Pinel a été reconduite pour une durée de 4 ans, jusqu’en 2021. Mis en place pour favoriser la construction de logements et permettre l’accès à l’habitat au plus grand nombre, elle concerne donc en priorité les biens acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement (Vefa). Pour l’investisseur, cela se traduit par une réduction d’impôt dont le montant varie selon la durée choisie :

 

  • 12% pour un investissement de 6 ans
  • 18% pour un investissement de 9 ans
  • 21% pour un investissement de 12 ans

 

Les promoteurs immobiliers le savent bien, et c’est l’un des principaux arguments de vente : investir dans l’immobilier neuf, c’est acheter un immeuble qui sera parfaitement aux normes de construction et notamment aux normes de consommation énergétique. Ce qui augmente le coût de construction, mais séduit les locataires potentiels : une bonne performance énergétique, c’est une baisse significative de la facture d’énergie. Sans parler du confort thermique et acoustique avec la généralisation des normes RT 2012 ou autres BBC. D’autant plus que la performance énergétique fait désormais partie des exigences actuelles du marché immobilier.

 

Autre atout du neuf : l’évolution structurelle du marché. Un propriétaire dont le logement qui présente une mauvaise étiquette énergétique pourrait rapidement connaître la dévaluation de la valeur de son bien. Un critère qui peut faire la différence sur la plus-value au moment de la revente.

 

Pour conclure, investir dans le neuf en Pinel, c’est faire l’acquisition d’un logement qui aura d’avantages de chances d’être loué rapidement. Un atout non négligeable, sachant que les investisseurs Pinel disposent de 12 mois une fois le bien acquis pour lui trouver des occupants. Passé ce délai, la réduction d’impôt est supprimée.

Pinel dans l’ancien

En optant pour le Pinel ancien, l’investisseur bénéficie de la même réduction d’impôt que dans le neuf. Moins connu que son homologue neuf, le segment ancien réhabilité offre aux investisseurs de nombreux atouts, à commencer par le choix de l’emplacement. Contrairement aux programmes neufs, souvent construits en périphérie, l’immobilier ancien à réhabiliter offre davantage de choix pour la localisation. Qui dit bien ancien dit situé en centre-ville, avec une  demande locative  forte, et une valeur patrimoniale garantie. Il est plus facile de louer un logement situé à proximité des commerces, transports, écoles, crèches, lieux de vie, etc.

 

Les logements anciens représentent 66% du parc immobilier français : pour les investisseurs, le choix de la localisation est donc beaucoup plus large que dans le neuf. Ceci dit, gardez à l’esprit que l’une des conditions sine qua non à la reconduction de la loi Pinel en 2018 était le recentrage des zones. Le découpage est désormais le suivant :

 

  • zone A bis (Paris, communes chères de la petite couronne),
  • zone A (région parisienne, Côte d’Azur, Genevois français, certaines grandes villes comme Lille, Lyon, Marseille…),
  • zone B1 (villes de plus de 250 000 habitants)
  • et zone B2 (villes de 50 000 à 250 000 habitants mais seulement si la commune a obtenu un agrément pour bénéficier du Pinel)

 

L’un des principaux obstacles à l’investissement en Pinel ancien réhabilité, c’est la lourdeur des travaux. La réduction d’impôt ne peut s’appliquer que lorsque le logement ne satisfaisait pas à l’acquisition aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (n° 89-462). Il s’agit de surface, de hauteur minimale, de sécurité électrique et d’équipements sanitaires.

 

Mais ce n’est pas tout. Non seulement les immeubles réhabilités doivent répondre à ces critères de décence, mais ils doivent également présenter une étiquette énergivore mauvaise, voire défectueuse. En clair, seules les “passoires énergétiques” sont acceptées pour être ensuite réhabilitées. Ce qui rend l’ampleur et le coût des travaux à entreprendre quasiment rédhibitoires pour de nombreux acheteurs.

En conclusion…

 

Un investissement locatif est une opération à la fois immobilière et financière. La question n’est pas tant que choisir entre l’ancien et le neuf, mais de savoir si vous pouvez vous permettre d’envisager de travaux lourds pour remettre un bien en état, ou si vous préférez louer un logement neuf, quitte à mettre plus de temps à trouver des locataires. Si vous êtes primo-accédant, nous vous conseillons d’investir dans le neuf. Plus sécurisé en terme de rentabilité, ce type d’investissement offre également des frais de notaire moins élevés, et une exonération de taxe foncière pendant 2 ans. Si votre objectif est de vous constituer un patrimoine à léguer à vos descendants, préférez plutôt l’ancien réhabilité.