Super Pinel : tout savoir sur la nouvelle loi de défiscalisation

Prévu pour 2023, le dispositif de défiscalisation Super Pinel viendra progressivement remplacer la loi Pinel, dont la suppression est prévue pour 2024. Aussi appelé Pinel Plus, ce nouveau dispositif vise à relancer l’investissement dans l’immobilier neuf. Il a été annoncé par la ministre déléguée en charge du Logement, Emmanuelle Wargon, et permettra aux investisseurs de profiter de réductions à taux plein au même moment où ceux du dispositif Pinel seront réduits. Voyons ce que ce nouveau texte va changer.

La baisse des taux Pinel opérée dès 2023

Dès l’entrée en vigueur du Super Pinel, la loi Pinel actuellement proposée va subir quelques
modifications, notamment au niveau de ses taux de réduction.
Le dispositif Pinel en vigueur jusqu’au 31 décembre 2022
Actuellement, le dispositif de défiscalisation Pinel permet de profiter de réductions fiscales pour tout investissement locatif répondant aux critères suivants :

• Acheter un bien neuf ou ayant fait l’objet d’importantes rénovations (Pinel Ancien) ;
• Réaliser l’investissement dans une zone dite « tendue » (zone A, A Bis ou B1), Toulouse est par exemple située en zone B1 ;
• Proposer le bien à la location pendant 6, 9 ou 12 ans ;
• Louer à un locataire pour qui le logement sera la résidence principale ;
• Respecter le plafonnement des loyers prévu par le dispositif ;
• Choisir un locataire qui ne dépasse pas le plafond de ressources imposé ;
• Mettre le bien en location au maximum 12 mois après l’avoir acheté ;
• S’assurer que le bien neuf est conforme aux normes de construction BBC (Bâtiment basse consommation) ou RT 2012 ;
• Ne pas investir plus de 300 000 € par an ;
• Se tourner vers un logement dont le coût du mètre carré est inférieur à 5500 €.

Jusqu’au 31 décembre 2022, les réductions seront celles appliquées jusqu’à maintenant, soit :

• 12 % pour une mise en location de 6 ans ;
• 18 % pour une location de 9 ans ;
• 21 % pour un bien loué pendant 12 ans.

Un avantage fiscal en baisse dès le 1 er janvier 2023

Le 1 er janvier 2023 va être marqué par une réduction de l’avantage fiscal Pinel, mais aussi par l’arrivée du Super Pinel.
Au moment où le Super Pinel va faire son entrée, les réductions fiscales du dispositif Pinel seront amputées. Voici les taux qui seront en vigueur pour tout investissement dans le neuf à partir du 1 er janvier 2023 :

• 10,5 % au lieu de 12 % pour une location de 6 ans ;
• 15 % au lieu de 18 % pour une mise en location de 9 ans ;
• 17,5 % au lieu de 21 % pour un bien neuf loué pendant 12 ans.

Un avantage encore plus réduit dès le 1 er janvier 2024

Dès le 1 er janvier 2024, les avantages Pinel seront à nouveau diminués. Les taux de réduction fiscale seront alors portés à :

• 9 % au lieu de 12 % pour une location de 6 ans ;
• 12 % au lieu de 18 % pour une mise en location pendant 9 ans ;
• 14 % au lieu de 21 % pour un logement loué durant 12 ans.

Le 31 décembre 2024 à minuit, le dispositif Pinel sera définitivement supprimé, au profit du Super Pinel.

Les taux de réduction du Super Pinel

Tout achat dans le neuf effectué à compter du 1^er janvier 2023 pourra donner droit aux avantages fiscaux du Super Pinel. Ce qui signifie que durant deux ans, du 1^er janvier 2023 au 31 décembre 2024, les deux dispositifs se chevaucheront. Les investisseurs pourront choisir celui qui convient le mieux.

Les réductions fiscales accordées par le dispositif Super Pinel seront les mêmes que celles appliquées à l’arrivée de Pinel, à savoir :

• 12 % pour un logement loué durant 6 ans ;
• 18 % pour 9 ans de location ;
• 21 % pour une location 12 ans.

La différence entre les deux dispositifs va porter sur les conditions d’éligibilité.

Pour récapituler, voici un tableau comparatif des taux :

Les conditions à respecter pour avoir droit au Super Pinel

Les taux de réduction fiscale du Pinel Plus ou Super Pinel seront particulièrement intéressants pour les investisseurs dans l’immobilier neuf. Voyons maintenant quelles conditions seront à respecter pour en bénéficier.

Les exigences portant sur la mise en location

Plafonnement du loyer, occupation du logement à titre de résidence principale par le locataire, bien situé en zone tendue… la majorité des critères d’éligibilité de la loi Pinel sont repris pour le Super Pinel.

Seule la conformité à la norme de construction en vigueur change. Ainsi avec Super Pinel, c’est la RE 2020 qui entre en jeu, à la place de la RT 2012.

Les exigences environnementales du Super Pinel

Avec l’entrée en vigueur de la RE 2020, le 1^er janvier 2022, l’ancienne norme de construction RT 2012 n’est plus appliquée. Tous les projets immobiliers neufs dont le permis de construire a été déposé après le 1^er janvier 2022 doivent désormais se conformer à la règlementation environnementale 2020, plus contraignante sur certains aspects :

• Utilisation de matériaux de construction biosourcés provenant d’une ressource renouvelable (bois, briques en argile, etc.) ;
• Un plafonnement des émissions de CO2 (dioxyde de carbone) générées par le bâtiment ;
• La sortie des énergies fossiles (gaz, fioul) au profit d’énergies renouvelables (solaire, géothermie, etc.)
• Le respect du seuil de température d’inconfort, une nouvelle notion apportée par la RE 2020 ;

Le dispositif Pinel Plus a donc pour objet de valoriser les constructions respectueuses de l’environnement.

Les exigences d’usage du Pinel Plus

Super Pinel ne s’arrête pas aux contraintes environnementales imposées par la RE 2020. En effet, ce dispositif vise à valoriser l’utilisation du bien afin de le rendre le plus confortable possible. Cela passe par :

• Une surface d’habitation minimale ;
• Une exposition lumineuse double (le logement doit comporter, au minimum, deux façades avec des ouvertures vitrées) pour les logements de type T3 et plus ;
• Un agencement bien pensé qui optimise la surface du bien, ainsi que la possibilité de réaliser des modifications intérieures pour rendre le logement plus confortable ;
• Un accès obligatoire à un espace extérieur (jardin, terrasse, balcon, etc.).

L’objectif de ce dispositif : inciter les investisseurs à se tourner vers des logements neufs confortables et agréables à vivre.

Le dispositif Super Pinel encadre strictement la surface minimale des logements, ainsi que l’espace extérieur (apporté par un balcon ou autre) :

Dans les immeubles en copropriété, les données affichées dans ce tableau prennent en compte la superficie loi Carrez. Ainsi, seules les hauteurs sous-plafond supérieures à 1,80 mètre sont utilisées pour déterminer la surface intérieure minimale.

Les avantages du dispositif Super Pinel

Pinel Plus a pour ambition de rendre l’immobilier neuf plus agréable à vivre, en particulier dans les zones tendues. Il instaure notamment cette notion d’usage qui inclut une certaine luminosité et un agencement intérieur bien pensé. Pour la ministre en charge du projet, Pinel plus permettra de rendre les « logements exemplaires sur le plan social et environnemental ».

Les promoteurs immobiliers et les constructeurs devront ainsi prendre en compte ces nouveaux critères afin de développer le parc locatif neuf.

Du côté des investisseurs immobiliers, Pinel Plus permettra de profiter d’un taux de réduction maximal pour tout achat réalisé après le 31 décembre 2022 (date où les taux de la loi Pinel diminueront). Ils pourront ainsi défiscaliser jusqu’à 21 % pendant 12 ans.

En attendant l’entrée en vigueur du Super Pinel, il est encore possible de profiter des taux pleins du dispositif Pinel. L’investissement immobilier dans le neuf permettra de profiter de réductions fiscales tout en percevant un revenu locatif.