La Loi Pinel / Super Pinel+

C’est la dernière loi de défiscalisation immobilière en vigueur.

Elle a été mise en place depuis le 1er septembre 2014 et prend la suite de la loi Duflot et se terminera le 31 Décembre 2024.

Elle a pour but de développer l’investissement immobilier dans le neuf et répondre aux manques de logements en France.

Fonctionnement de la loi Pinel/ Super Pinel+

La Loi Pinel / Loi Super Pinel+ permet aux contribuables français d’investir dans un bien immobilier neuf destiné à la location, et d’obtenir en contrepartie une réduction sur le montant de leurs impôts.

Ce bien immobilier devra être acquis avant le 31 Décembre 2024.

Il sera généralement acquis en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) c’est à dire sur plan, mais pourra également être acquis une fois livré du moment que l’investisseur en sera le premier propriétaire.

Niveau qualité de construction, il devra répondre soit aux normes RT 2012 soit aux normes RE2020.

Une fois acquis et livré, il devra être mis en location pour une période initiale de 9 ans. Cette période pourra toutefois être écourtée à 6 ans, ou bien prolonger jusqu’à 12 ans.

En contrepartie de cet engagement de location, le propriétaire obtiendra une économie sur ses impôts.

Le montant de la réduction d’impôts varie selon la durée de location de votre bien. Il s’agit d’un pourcentage du « prix de revient du logement », que vous allez déduire directement de vos impôts.

Prix de revient = prix du logement + frais de notaires

Cette réduction sera calculée de la façon suivante :

Réduction d’impôt en Loi Pinel pour un achat en 2023

• 10,5% pour une période de mise en location de 6 ans
• 15% pour un bien loué pendant 9 ans
• 17,5% pour une location de 12 ans

Réduction d’impôt en Loi Pinel pour un achat en 2024

• 9% pour une période de mise en location de 6 ans
• 12% pour un bien loué pendant 9 ans
• 14% pour une location de 12 ans

Réduction d’impôt en Loi Super Pinel+ pour un achat depuis 2023

• 12% pour une période de mise en location de 6 ans
• 18% pour un bien loué pendant 9 ans
• 21% pour une location de 12 ans

	Super Pinel+	Pinel
	Depuis 2023	En 2023	En 2024
Location de 6 ans	12%	10.5%	9%
Location de 9 ans	18%	15%	12%
Location de 12 ans	21%	17%	14%

Le montant maximum pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt est de 300 000 € par an, donc le contribuable pourra obtenir jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt ! (300 000 € x 21 % )

Comment bénéficier du Super Pinel+

Normes de construction du Super Pinel+

Les normes de constructions du Super Pinel+ sont davantage tournées vers le respect de l’environnement.
En premier lieu par rapport au niveau de performance énergétique et de qualité environnementale du bâtiment imposé par la RE2020 (réglementation environnementale 2020)

En second lieu, la nouvelle méthode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Les appartements neufs achetés en 2023 devront respecter un niveau de performance énergétique correspondant au jalon 2025 de la RE2020.

Les appartements neufs acquis en 2024 devront, en plus de respecter ce premier critère, également atteindre la classe A du nouveau DPE.

Cependant, le gouvernement accorde des exceptions pour les biens achetés en 2023 ou 2024 avec un permis obtenu avant le 1er janvier 2022 (c'est-à-dire avant l'entrée en vigueur de RE2020).

Ces résidences doivent répondre aux normes environnementales du label E+C (Bâtiments à Energie Positive et Réduction Carbone) et atteindre le niveau de performance environnementale Label A des DPE.

Conditions des logements pour le Super Pinel+

En plus des normes de construction de l’immeuble, l’appartement devra également répondre à certaines conditions pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel+

D’une part, une surface minimale est exigée :

• T1 = 28 m² minimum + 3 m² pour l’espace extérieur
• T2 = 45 m² minimum + 3 m² pour l’espace extérieur
• T3 = 62 m² minimum + 5 m² pour l’espace extérieur + double orientation
• T4 = 79 m² minimum + 7 m² pour l’espace extérieur + double orientation
• T5 = 96 m² minimum + 9 m² pour l’espace extérieur + double orientation

D’autre part, à partir du T3 il est obligatoire d’avoir une double exposition (ouverture sur au moins deux façades d'orientations différentes)

	Surface Minimum	Exérieur Minimum	Double expo exigée
T1	28 m²	3 m²	Non
T2	45 m²	3 m²	Non
T3	62 m²	5 m²	Oui
T4	79 m²	7 m²	Oui
T5	96 m²	9 m²	Oui

Exemple de calcul Loi Pinel :

Vous investissez dans un appartement d’une valeur de 200 000 €.

La Loi Pinel vous donne droit à une réduction d’impôt équivalente à 18 % du prix de revient de l’appartement sur 9 ans.

200 000 x 18 % = 36 000 € d’économie d’impôt sur 9 ans ce qui fait 4000 € par an.

Pendant 9 ans vous aurez une réduction au niveau de votre d’imposition de 4000 € par an, quelle que soit votre tranche d’imposition.

Pour ce calcul, le prix au m² ne devra cependant pas dépasser 5500 € /m² c’est à dire que pour un appartement de 50 m² à 300 000 €, la base ne serait pas 300 000 € mais 50 x 5500 € = 275 000 €.

Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, il faudra également respecter plusieurs conditions :

• Plafond de loyer Loi Pinel / Super Pinel+ : Ne pas dépasser un certain niveau de loyer.
• Plafond de ressources des locataires Loi Pinel / Super Pinel+ : Prendre en compte les revenus des locataires.
• Zone éligibilité en Loi Pinel / Super Pinel+ : Ne pas investir dans n’importe quelle ville.

Si toutes ces conditions sont respectées, le contribuable bénéficiera d’une économie d’impôt qui commencera à s’appliquer sur les revenus de l’année de livraison du bien, c’est à dire sur les impôts payés l’année suivante.

La Loi Pinel ne prévoit pas de report des économies d’impôt. Si l’économie d’impôt obtenue par l’investissement s’avère être supérieure à l’impôt effectivement payé par le contribuable, le surplus ne sera pas reportable et sera considéré comme perdu.

L’avantage fiscal de la Loi Pinel rentre également dans le plafonnement des niches fiscales.

Liste des programmes permettant de défiscaliser en 2025